Avec l’intensification de la lutte contre les passoires thermiques, les règles de l’éco-rénovation entre propriétaires bailleurs et locataires ont été clarifiées et renforcées ces dernières années. À partir de 2025, certaines obligations ne sont plus négociables tant pour assurer la décence du logement que pour respecter les nouvelles exigences légales du DPE.
« Dès 2025, vous ne pourrez plus louer un logement avec un DPE classé G et, à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, cela sera élargi aux logements classés F. Vous pourrez mettre en demeure le propriétaire de faire des travaux de rénovation énergétique et demander à la justice de l’y obliger s’il refuse »
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un outil juridique en France : non seulement il informe sur la consommation énergétique d’un logement mais il conditionne désormais sa mise en location et ses obligations de rénovation. Dans ce cadre, un communiqué officiel du ministère de la Transition écologique rappelle que « tout logement mis en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 doit être classé DPE F au minimum. À défaut, le propriétaire s’expose à ce que son locataire lui demande des travaux de rénovation énergétique ou une baisse de loyer ». (Ministère de la Transition Écologique)
Le propriétaire bailleur est légalement responsable de faire réaliser tous les travaux nécessaires pour atteindre un niveau minimal de performance énergétique et garantir la décence du logement. Cela inclut notamment :
Ces charges ne peuvent pas être transférées au locataire, même partiellement, sauf accord explicite et amiable. En pratique, cela signifie que le bailleur doit financer directement tous les travaux qui permettent au logement d’être légalement louable.
À l’inverse, certaines dépenses restent normalement à la charge du locataire. Il s’agit des entretien courants et réparations mineures, à savoir :
Ces obligations d’entretien ne concernent que le bon fonctionnement des éléments existants et ne peuvent en aucun cas se substituer à des travaux structurants ou d’amélioration énergétique significative qui demeurent du ressort du propriétaire.
Dans certains cas, un partage des coûts peut être envisagé, mais toujours avec l’accord des deux parties :
Cependant, la règle générale reste simple et claire : le propriétaire finance l’amélioration structurelle et réglementaire, tandis que le locataire prend en charge l’entretien courant.
La réalisation de travaux d’éco-rénovation peut permettre au propriétaire de redonner de la valeur à son bien. Sous conditions légales strictes, il peut envisager :
Il faut toutefois souligner que le gel des loyers pour les passoires énergétiques (F et G) reste en vigueur pour certaines catégories et que toute augmentation doit respecter les cadres juridiques existants. (PAP – Particulier à Particulier)
Ainsi, l’éco-rénovation transforme la relation entre bailleur et locataire. Le législateur a voulu marquer une étape décisive dans la transition énergétique, en transférant presque exclusivement la responsabilité des travaux lourds au propriétaire, tout en préservant un cadre d’entretien courant pour le locataire. Dans ce contexte, des acteurs tels que notre agence Fides Immobilier accompagnent les propriétaires dans la planification des travaux, la compréhension de la réglementation thermique et la valorisation immobilière.
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